Полонский кивает на «Альфу»
21 Августа 2009

• Версия для печати

Оригинал материала: Ведомости

В открытом письме к инвесторам и партнерам председатель совета директоров, председатель правления и владелец Mirax Group Сергей Полонский признался, что сроки сдачи его объектов будут перенесены. «В первую очередь это связано с тем, что за год нам не удалось привлечь ни одного банковского кредита на стройку, а за последний месяц — продать ни одного квадратного метра недвижимости или собрать рассроченные платежи по уже приобретенной у нас недвижимости. Данная ситуация делает невозможным дальнейшее финансирование строек», — пишет Полонский. А в конце обращения даже предполагает, что, если не удастся договориться о реструктуризации с крупнейшим кредитором — Альфа-банком (см. врез) — и владелец компании поменяется, банк достроит начатые Mirax Group объекты. Сам же Полонский готовится «тонуть с гордо поднятой головой».

Судя по комментариям представителя Альфа-банка, банк не стремится что-то достраивать. Возможность реструктуризации задолженности Mirax Group в банке оценивают высоко и даже прорабатывают вопрос о дополнительном финансировании проектов Mirax в случае успешной реструктуризации, сообщил «Ведомостям» представитель банка. Стороны договариваются о денежном урегулировании задолженности: «Альфа» не будет претендовать на объекты Mirax и долю в компании, но рассчитывает получить около $150 млн, рассказал «Ведомостям» консультант, участвовавший в их переговорах. Сотрудники компании не смогли объяснить цель этого выступления Полонского, отметив лишь, что такова «его любимая форма общения».

Общий долг Mirax Group на июль 2009 г. составлял $743 млн. В презентации для держателей рублевых облигаций компания писала, что «двойной эффект от падения продаж и выплат дебиторской задолженности привел к сокращению денежных поступлений компании более чем в 10 раз на начало кризиса и в 5 раз по состоянию на II квартал 2009 г.». Компания специализируется на девелопменте жилых объектов бизнес-класса и офисов (30% приходится на жилье, остальное — коммерческая недвижимость). Сейчас девелопер достраивает семь объектов, их готовность оценивается от 55% до 98%, а для полного их завершения необходимо еще $1,18 млрд. Львиная часть продаваемых площадей приходится на башню «Федерация» (158 448 кв. м, нужно инвестировать $250 млн) и Mirax Plaza (62 980 кв. м, $474 млн), но эти активы арестованы в обеспечение иска Альфа-банка. Если продавать эти площади оптом, цена может быть около $3500 за 1 кв. м, при розничной продаже — $5000-5500, оценивает управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. То есть за оставшиеся площади можно выручить от $775 млн до $1,2 млрд. Но у Полонского, по его словам, ничего не продается.

Гендиректор аналитического центра «Миэль» Владислав Луцков называет несколько предпосылок успешной продажи новостроек: конкурентоспособная цена, отсутствие финансовых проблем у застройщика и высокая стадия готовности дома. Риски незавершенного строительства оцениваются высоко и требуют дополнительного дисконта, говорит он. А Mirax уже продала практически все свои достроенные ликвидные жилые объекты («Кутузовская Ривьера», «Миракс парк»), указывает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая. В ЖК «Кутузовская Ривьера» (готовность 98%) у Mirax на продажу осталось всего 1420 кв. м, а в «Wellhouse Дубровка» (готовность 60%) — 45 121 кв. м. Что касается дисконта, компания уже использовала эту возможность при продаже квартир в ЖК «Кутузовская Ривьера», когда метр можно было купить за 75 000 руб., напоминает гендиректор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец. Но продажа объектов такого уровня с большим дисконтом не решает проблемы девелопера, считает он.

Конкуренты Mirax не разделяют пессимизма Полонского. Продажи объектов стабильно идут, уверяют директор департамента продаж и маркетинга AFI Development Натали Шмурин и коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов. Гибкое ценообразование позволяет поддерживать продажи на приемлемом уровне, говорит представитель «Дон-строя». Однако количество проданных объектов они не называют. «Сейчас реализуется около 5-6 квартир в месяц, а, например, в апреле 2008 г. было продано около 60 квартир», — приводит цифры Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-инвест». Все эти компании также возводят элитное жилье и бизнес-класса, коммерческую недвижимость. Компания «Желдорипотека» в своей презентации указывала, что объемы продаж в целом у девелоперов упали в 10-20 раз, а доступность ипотеки и банковских кредитов снизилась в два раза (с 10-13% до 17-25%). Для восстановления рынка недвижимости требуется хотя бы частичная реанимация экономики страны, что приведет к повышению уровня деловой активности, потребления, заработной платы и проч., говорит Ольга Косенкова, директор управления консалтинга компании Panorama Estate. «Вряд ли рост этих факторов будет наблюдаться в ближайшие полгода. Но даже в этом случае это далеко не сразу скажется на оживлении рынка», — резюмирует она.

Высокая оценка «Альфы»

4 августа Альфа-банк подал иск о взыскании $241 млн, а уже через две недели добился ареста имущества двух «дочек» Mirax Group – ОАО «Международный центр» и ЗАО «Миракс сити», владеющих комплексом Mirax Plaza и башней «Федерация» соответственно.

Mirax Group, Инвестиционно-строительная компания

Владельцы – Сергей Полонский (78%), Артур Кириленко (10%), члены совета директоров (12%).

Финансовые показатели (US GAAP, 2008 г., прогноз):

выручка – $1,65 млрд,

чистая прибыль – $616,4 млн.