Игры, в которые играют в Сочи
8 Сентября 2014

• Версия для печати

Олимпиада в Сочи обошлась стране в полтора триллиона рублей. В наследство городу и региону досталась богатая инфраструктура: дороги, мосты, гостиницы, спортивные и развлекательные комплексы. Но чтобы окупить инвестиции и не допустить превращения олимпийской территории в "город-призрак", надо вкладывать еще и еще.

АРТЕМ НИКИТИН, Сочи, Краснодарский край

Наш ответ Турции

Самое заметное наследие Олимпиады — электрички "Ласточка" (Siemens Desiro). Дешевые и новые, они ходят от Туапсе до Адлера и Красной Поляны. Для местных это почти метро. Вокзал в Адлере тоже сияет. А автомобильные развязки и дублеры действительно избавили город от пробок.

Несмотря на это, добраться до Олимпийского парка не так уж просто. Электрички из-за низкого спроса ходят с большими интервалами, а таксисты требуют 500-800 руб. за десять минут. Основной поток туристов приходится на вечер, когда отдыхающие приезжают посмотреть на представления в Олимпийском парке и "Сочи-парке" (русский ответ Диснейленду с отелем "Богатырь" стоимостью 13,8 млрд руб.— принадлежит властям Краснодарского края), а через несколько часов устремляются обратно.

Одно из самых болезненных мест олимпийского наследия Сочи — это огромный незаполненный гостиничный фонд. К Играм построили 35 гостиниц на 20 тыс. номеров уровня 3-5 звезд, доведя общий номерной фонд до 57 тыс.

Главное развлечение в Олимпийском парке — танцующие фонтаны на месте факела Фото:Коммерсантъ

В Имеретинской низменности это Azimut (ООО "Топ Проджект" Виктора Вексельберга), Radisson Blu (ЗАО "Отель Девелопмент" Аббаса Алиева, бывшего владельца "Интуриста"), "Айвазовский" ("Базовый элемент" Олега Дерипаски), "Русские сезоны" (ООО "Севстройинвест" Олега Егорова и Сергея Колодия), Bridge Resort (недавно обанкротившееся ООО "НПО "Мостовик""), Tulip Inn Omega и "Бархатные сезоны" (ОАО "Центр "Омега"", которое также построило стадион "Адлер-Арена" и трассу "Формула-1", акционер — Краснодарский край) и уже упомянутый "Богатырь". У ВЭБа на этих проектах зависло минимум 34 млрд руб., пояснили "Деньгам" в пресс-службе банка.

В горном кластере — Marriott, Rixos, Golden Tulip, Mercure и другие. Основные застройщики — ООО "Роза Хутор" ("Интеррос") и ОАО "Красная Поляна" (Сбербанк). Сколько ушло именно на отели — вычислить трудно. Всего на строительство туристической инфраструктуры, включая горнолыжные курорты и парк развлечений, ВЭБ выдал кредиты на 208 млрд руб.— 86% всего объема кредитов банка на олимпийское строительство.

Власти города рассчитывают, что этот фонд позволит Сочи обслуживать 4,5-5 млн туристов. В 2013 году Сочи посетило 3,8 млн отдыхающих. Чтобы отели не пустовали, необходим приток туристов в 30-35% прошлогоднего уровня, которые бы селились только в Имеретинке и Красной Поляне.

Главный конкурент новых отелей — частный сектор. Рядом, в Адлере, построено множество трех-четырехэтажных гостевых домов, и с заполняемостью у них проблем нет. Отдохнуть там можно за 1200-2000 руб. в сутки на троих, а в мини-отелях уровня 2-3 звезды на берегу Мзымты — за 3500-4000 руб. В Сочи еще с советских времен ездили отдыхать дикарями: снять комнату "у бабушки" даже сегодня можно от 300 руб. в сутки, еду готовить самому, а добраться из дома — на машине. Бензин из Москвы (1600 км) будет стоить 5500 руб. в один конец. При трех пассажирах выйдет 1800 руб. с каждого. Экономии на отдыхе в Сочи нет предела. Многие разбивают палатки прямо на берегу моря.

Несмотря на конкуренцию частников, отдельные гостиницы в августе говорили о 85-90% заполняемости. К середине сезона многие из них поняли, что без больших скидок не получится покрыть даже текущие операционные расходы. В результате номер в новом 4-звездном отеле в августе можно было снять за 2500-3500 руб. в сутки, а в апартаментах — и вовсе за 1200 руб. Для России — очень дешево. "Нашим предложением мы обрушили рынок Сочи,— с гордостью заявляет Ваагн Арутюнян, исполнительный директор управляющей компании курортного района Имеретинский.— Нужно привыкать работать на минимальной марже и пытаться зарабатывать на обороте".

Отели под управлением западных брендов — абсолютно новый рынок для Сочи, и пока непонятно, какова их целевая аудитория. Если они сохранят низкие цены, то перетянут к себе дикарей и приучат их к качественному отдыху. А вот рассчитывать на туриста, привыкшего к Турции или Европе, наверное, самонадеянно. Каким бы хорошим ни был отель, Черное море не конкурент Средиземному.

Знал бы прикуп — жил бы в Сочи

"В преддверии Олимпиады очень многие посходили с ума,— рассказывает гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.— Всем казалось, что после Игр Сочи превратится в Эльдорадо с высоким спросом на недвижимость. Реальность оказалась прямо противоположной".

Цены на недвижимость в Сочи резко выросли в 2006-2007 годах, когда стало известно о проведении Олимпиады. Стоимость жилья подскочила сразу на 40%, но больше почти не росла. Последнее время цены и вовсе снижаются. Особенно страдает бизнес-класс: высокие "свечки" изменили пейзаж Центрального района Сочи и стоят полупустые. По оценкам Володько, в год в Сочи совершается около 600 сделок по покупке недвижимости, а предлагается к продаже более 9 тыс. квартир в бизнес- и элитном сегменте. Средняя цена 1 кв. м — 70-80 тыс. и 125-150 тыс. руб. Основной же спрос приходится на сегмент экономкласса, где "квадрат" стоит 45-50 тыс. руб. "Любое жилье дороже 5 млн руб. можно считать неликвидом,— говорит эксперт.— Те, кто покупал квартиры в 2006-2007 годах, не могут продать их до сих пор".

Олимпийская лихорадка затронула и местных. Частный сектор Имеретинской низменности (те, кто не попал в программу переселения и остался на месте) пестрит объявлениями "Продаю срочно!". В одном из таких трехэтажных новых домов однокомнатная квартира стоит 5 млн руб., двушка — 9 млн руб. Аренда — 2-3 тыс. руб. в сутки. Вложения в собственный гостевой домик или квартиру окупятся в лучшем случае за 25 лет при полной загрузке на протяжении всего сезона. "Это миф, что, имея жилье на берегу, можно стать миллионером и разъезжать зимой по Краснодару на Porsche Cayenne,— говорит Володько.— Обычно такой недвижимостью интересуются более или менее состоятельные предприниматели с Севера, которым все надоело и к пенсии они решили заняться дауншифтингом. Вот они накопили пару миллионов, продали свечной заводик, квартиру, дачу, купили домик или квартиру в Сочи и живут за счет аренды 40-50 тыс. руб. в месяц. Местное население живет по такой же схеме, только земля им досталась в наследство от бабушки".

Аптеки, продуктовые магазины и даже небольшие ресторанчики тоже пустуют. Своим появлением в одном из таких общепитов, построенном в виде кубанского хутора на задворках гостиницы Tulip Inn Omega, я даже напугал официанток, которые увлеченно смотрели телевизор. Одинокие туристы обычно ходят в столовые, в которых можно поесть за 25-70 руб., но лучше не рисковать здоровьем.

В незавидном положении и крупный девелопмент. Бывшую главную Олимпийскую деревню (часть курортного района Имеретинский, 75 га, 56 корпусов) "Базэл" планирует распродать под элитное жилье. Квартиры там стоят от 11 млн до 27 млн руб. (150-188 тыс. руб. за 1 кв. м), обслуживание территории — 100 руб. за 1 кв. м в месяц. Это вполне приличные трех-четырехкомнатные квартиры с двумя санузлами, вокруг — зеленые насаждения, бассейны, игровые площадки. Парковаться в деревне будет запрещено. Проданные квартиры пока можно пересчитать по пальцам, каждого покупателя начальник управления продаж Максим Гладченко знает в лицо.

В "Базэле" подчеркивают преимущества жилья: близость к морю и строящийся прямо напротив яхт-клуб. С последним вышла нехорошая история. Компания Олега Дерипаски к Олимпиаде построила грузовой порт Имеретинский, взяв у ВЭБа кредит в 3,8 млрд руб. (всего инвестиции составили около 6 млрд руб.). Однако из запланированных 15 млн тонн груза порт перевалил 4,7 млн тонн. Потом были шторм, который разрушил защитные сооружения, и длительный простой. В результате у порта появился долг перед ВЭБом 5 млрд руб., который теперь банк пытается получить через суды.

"Сочи-парк" — русский ответ Диснейленду, хотя очень маленький Фото: Коммерсантъ

"Это был квазикоммерческий проект, мы рассчитывали его окупаемость, исходя из данных, которые нам представили Минтранс и транспортная дирекция "Олимпстроя",— поясняет замгендиректора "Базэла" Андрей Елинсон.— В результате нескоординированности произошел перекос в сторону железнодорожного транспорта. Также грузов было меньше, чем планировалось. Эти риски не учитывались при подписании соглашения. Мы будем добиваться реструктуризации кредита".

По словам гендиректора компании--оператора порта Максима Кондратенко, развивать яхтенный бизнес трудно: "За импорт лодки нужно заплатить 40% ее стоимости в виде пошлин и налогов, как будто в России активно строят яхты. Поэтому все ходят под иностранным флагом, но платят за временный ввоз 3% стоимости стоянки в месяц. На Украине таких ограничений не было, и, когда Крым присоединили к России, одна из лучших марин в бывшем СССР — в Балаклаве — просто опустела". "Это девелоперский проект, который по определению не может окупить инвестиции в грузовой порт",— добавляет Елинсон.

Курортный район Имеретинский не будет рекламироваться как альтернатива Европе. "Покупатели в Испании и Сочи — это совершенно разные аудитории",— говорит Елинсон. С ним соглашается и Володько, но считает, что покупать элитное жилье в Сочи будут разве что люди с шальными деньгами: "Невыездные богатые чиновники и силовики, например, предпочитают строить закрытые поселки для своих, а не покупать жилье на открытом рынке. Бизнесмены же с начала 2000-х научились считать деньги, чтобы понять, что это неликвид". Кстати, одним из серьезных якорей стал и президент Владимир Путин: он все чаще отдыхает и работает в Сочи. К нему тянется элита, которой в какой-то момент становится удобнее купить жилье, чем мотаться по гостиницам.

"Человек — это не механизм, который живет только для того, чтобы зарабатывать деньги,— говорит генеральный директор "Роза Хутор" Сергей Бачин, который тоже планирует продавать горную Олимпийскую деревню по цене 190 тыс. руб. за 1 кв. м.— Человек еще хочет жить и дышать чистым воздухом, а не только положить в карман лишний миллион рублей. В соседнем "Горки-городе" предложение существенно ниже, но мы снижать цены не будем. Если надо, мы готовы ждать, когда покупатели осознают нашу эксклюзивность".

В "Роза Хутор" около 60% апартаментов будет распродано в течение десяти лет. Сегодня это пять апарт-отелей в "Роза Долина" и открывающиеся в ближайшие месяцы отели экономкласса в горной Олимпийской деревне. Цена — от 550 руб. в сутки: кинуть сноуборд в угол и лечь спать. Приобретенные апартаменты, если в них никто не живет, можно будет сдать по схеме rent-back с помощью управляющей компании. Первые этажи по совету коллег из ванкуверского Уистлера "Роза Хутор" продавать не будет. "Часто новые собственники вешают амбарный замок на дверь или размещают ювелирный магазин, который окупает себя продажей бриллианта раз в два месяца,— говорит Бачин.— Но курорт от этого может зачахнуть".

Переставлять заборы, копать траншеи, чинить асфальт и поливать газоны — пока основные занятия администрации постолимпийского курорта

Переставлять заборы, копать траншеи, чинить асфальт и поливать газоны — пока основные занятия администрации постолимпийского курорта

Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ

Горное дело

Горный кластер съел большую часть олимпийского бюджета, но проблем с идеями там меньше. По сути, это готовый продукт, окупаемость которого будет зависеть только от маркетинговой активности владельцев.

Лучше всего обстоят дела у "Роза Хутор": девушки с рекламными буклетами обрабатывают туристов еще в "Ласточке" на пути к Красной Поляне. Он самый крупный (77 км трасс) и самый готовый. "Лаура" и "Альпика-сервис" (принадлежат "Газпрому") позиционируются скорее как тусовочные места в стиле Куршевеля. Недаром раньше этот комплекс был закрытым.

Сбербанку, который достраивает курорт "Горная карусель", доставшийся в наследство от ОАО "Красная Поляна" Билалова, пока не до туристов. За злополучный трамплин банк не держится и предлагает ВЭБу забрать его в качестве залога. С огромным комплексом гостиниц мирового класса "Горки-город" тоже пока непонятно, что делать. Едва ли их получится загрузить даже зимой, а объем вложенных средств составляет 77,2 млрд руб., из которых кредит ВЭБа — 52,2 млрд руб. Одна надежда на игорную зону в Красной Поляне, которую лоббировал Герман Греф.

Вернуть вложенные в "Роза Хутор" средства не надеется и Владимир Потанин (раньше речь шла о 40-50 годах), главное — вывести курорт на самоокупаемость. Вложения составили 85,6 млрд руб., из них кредит ВЭБа — 72,7 млрд руб., самый крупный проект банка. Содержание "Роза Хутор" обходится в 2 млрд руб. в год: операционные расходы и необходимое постолимпийское перепрофилирование курорта. В дальнейшем сумма уменьшится. Выручка ожидается вначале 2-3 млрд руб., а потом планируется 5 млрд руб. в год (2 млрд руб.— от "горы", 1-2 млрд руб.— от гостиниц, 1 млрд руб.— продажа апартаментов).

Бачин напоминает, что "Роза Хутор" был запланирован до Олимпиады, адаптация к Играм увеличила смету на 16 млрд руб. плюс 12 млрд руб. процентов по кредиту. "Эти расходы легли бременем на курорт. Этого бы не произошло, если бы мы были квазинезависимыми,— говорит Бачин.— Хотя, безусловно, нельзя все рассматривать односторонне. Федеральные компании построили дороги, провели газ и электричество, пустили "Ласточку" совершенно бесплатно для нас. Это тоже дорогого стоит". На Красную Поляну, например, идет самая дорогая трасса в истории современной России стоимостью свыше 224 млрд руб.

С окончания Олимпиады "Роза Хутор" уже посетило около 400 тыс. туристов. При проектной мощности 10-11 тыс. человек в день подъемники в летний сезон пропускают 6 тыс. и больше. Загрузка 50-60% — очень неплохо для лета, считают в компании.

В основном отдыхающие приезжают на день, чтобы подняться на 2,5 км на гору, покататься на лошадях, велосипедах, погулять по лесу, позагорать на местном пляже (в "Розе" обустроили горное озеро в устье горного ручья) и посетить "Панда-парк". Поэтому сейчас загрузка гостиниц низкая, около 25-30%. Поселиться в отелях международных брендов можно за 3500 руб., что очень дешево, но зимой цены должны подняться до 7500 руб.

По оценкам Бачина, чтобы сделать летний сезон привлекательным для туристов, требуется минимум 200 млн руб. Оптимальный же объем средств — 4-4,5 млрд руб.— позволит увеличить протяженность горнолыжных трасс до 100 км, построить новые подъемники, разнообразить и технически усложнить летние и зимние развлечения. Однако тратить в "Розе" будут по мере появления спроса и свободных средств. За год всесезонный курорт может принять 2-3 млн туристов. В предстоящий зимний сезон ожидается около 600-700 тыс.

Тем не менее в ВЭБе обеспокоены возвратом средств "Роза Хутор". До декабря 2015 года действует мораторий на выплату процентов и тела кредита с механизмом cash-swipe: если появляются свободные средства, они вносятся в счет выплаты по кредиту. "И ВЭБ, и правительство заняли позицию, что для предметного разговора нужно хотя бы один сезон прожить после Олимпиады,— говорит Бачин.— Все должны друг на друга посмотреть. А то у них есть какая-то финансовая модель, у нас есть, но эти модели не опираются ни на один полноценный сезон. Наша принципиальная позиция — процент по кредиту должен быть не выше 1,5%, это общемировая практика для таких инфраструктурных проектов. Также необходимо увеличить срок кредита хотя бы до 25 лет". Сейчас ставка по кредиту для "Роза Хутор" — 7,5% (ставка рефинансирования плюс 0,7%), а кредит выдан до 2024 года. "Если эти два принципа будут приняты, "Роза" сможет жить, работать и процветать",— говорит Бачин.

"ВЭБ в этой истории такой же заложник, как и бизнес,— поясняет источник "Денег", знакомый с ситуацией.— Многих олигархов, как и ВЭБ, "попросили" заняться проектами, которые с самого начала выглядели убыточными".

Чтобы Имеретинская низменность зажила новой жизнью, необходимо еще 10% затрат на Олимпиаду, признался Олег Дерипаска: это благоустройство пляжей, строительство больниц, детских садов и школ, новые дороги. Всего — 150 млрд руб., которые правительство тратить не хочет, считая, что в Сочи и так вложено достаточно. К тому же одно содержание олимпийских объектов в ближайшие три года обойдется бюджету в $7 млрд (266 млрд руб.). Эти средства придется изыскивать Краснодарскому краю. Поэтому местные власти против налоговых льгот и свободной экономической зоны.

Недоинвестирование и метание между спортом и азартом могут стать роковой ошибкой. Превратить Сочи в русский Макао, Атлантик-Сити или Монако можно, если игорная зона займет всю Имеретинскую низменность, а не будет помещена за три забора — подальше от детей. Иначе даже Крыму она не конкурент.

Источник: Ъ-Деньги