Выселки для среднего класса
9 Декабря 2003

• Версия для печати

После нынешних выборов в Госдуму предсказывают, что рухнет рынок московской недвижимости. И опустят этим нелюбимого Кремлем Юрия Лужкова, который через фирмы своей жены контролирует более половины строительных площадок столицы.

В результате этих клановых разборок на верхушках власти пострадают, скорее всего, рядовые москвичи. Одних лишат возможности дорого продать свои квартиры, других - получить социальное жилье, третьих заставят из центра переехать за кольцевую дорогу.

И то, как это сделают в столице, потом повторят в самых отдаленных уголках России. В стране на сегодня, по словам куратора ЖКХ Владимира Яковлева, из 2,8 млрд кв. м жилой площади 290 млн кв. м не ремонтировались более 30 лет, 250 млн кв. м - это панельные пятиэтажки, еще 87 млн кв. м - ветхий фонд.

Мэрия торгует крепостными

Строительный бизнес в Москве приносит допущенным к нему предпринимателям 500% прибыли. В среднем. А отхватившим свободные участки под застройку в центре города - и того больше.

Вице-мэр Валерий Шанцев, довольный результатами первого открытого аукциона продажи Московской земли, заявил, что проходить подобные будут теперь 6-7 раз в год:

- Мы решили сделать торги открытыми, чтобы инвесторы больше не подозревали конкурсную комиссию в лоббировании, а московский инвестиционный климат стал самым дружелюбным, - сказал Шанцев.

Остается открытым вопрос, куда денут жителей из тех домов, которые продает с гешефтом для себя столичная мэрия? По нынешним правилам инвесторы должны предоставить владельцам квартир равноценную площадь в том же районе, соблюдая при этом санитарные нормы - не менее 18 квадратных метров на одного прописанного гражданина. Что заметно снижает ожидаемую прибыль.

Другое дело, если дом признан аварийным. То есть могут под развалинами погибнуть люди. Спасать их надо срочно. А у города ну нет сейчас свободных квартир рядом с аварийным домом. Тогда жителей можно отправить на выселки - в любой дальний дешевый район Москвы.

И вот тут-то начинается самое интересное. Недавно в СМИ попал список 486 домов, которые мэрия Лужкова готова признать аварийными в центре города.

Эксперты даже называли район, куда будут отселены жители «аварийных домов» из центра столицы - Щербинку. Милое местечко в нескольких километрах от кольцевой дороги, окруженное заводскими трубами и железнодорожными трассами.

Соблюсти существующее законодательство можно, схитрив. Например, отнести к территории столичного района жилые массивы за пределами кольцевой. Калининград тоже не граничит напрямую с Россией, но входит же в ее состав.

Так, жителей Ховрино, что в 17 минутах езды от Красной площади, планируют переселять в новостройки Молжанинова, до которых в пробках по Ленинградскому шоссе от той же Красной площади - не менее часа езды. Поговаривают, что административные полномочия префектуры Северного округа распространят на Молжаниново и тогда у «отправленных на выселки» не будет формального повода для обращения в суды.

Но есть и другой способ решить вопрос с собственниками квартир. Объяснить им, что живем мы в условиях рынка. А это значит - если государство отбирает у тебя имущество, то ты можешь рассчитывать на денежную компенсацию в размере стоимости этого имущества. А по справкам БТИ деньги это невеликие. В среднем квадратный метр квартиры с деревянными или смежными перекрытиями в центре города по этим справкам оценивается в 250-300 долларов, то есть в 10 раз дешевле рыночной стоимости. И налог с имущества россияне платят с этих же ставок. А на такую компенсацию невозможно купить жилье даже в пригороде.

Рано или поздно подобные «законодательные инициативы», вполне логичные с точки зрения мирового опыта, будут претворены в российскую жизнь. И, скорее всего, «нормой» они станут гораздо раньше, чем снесут последнюю пятиэтажку в стране.

Пятиэтажная легенда

Коммуналки расселить обещал еще Хрущев. Для этого и начал строить в 1960 году пятиэтажки. Срок годности этих домов - 25 лет, истек в 1985-м. Два поколения чиновников сменились с тех пор, а «система коридорная» жива и поныне. Хотя, по статистике, сегодня на каждого москвича приходится 22,5 квадратных метра общей жилой площади.

При Лужкове пообещали, что всех москвичей к 2005 году из пятиэтажек переселят в новые дома. За счет инвесторов. Но многие в это не верят - и правильно делают.

Планы по переселению из пятиэтажек корректируются каждый год. Сначала объявили, что снесут только часть домов - серий К-7, 2-32, 1-607А. Их площадь - 6,5 млн кв метров. А часть - серий 510, 515, 511, общей сложностью 13 млн кв метров - реконструируют. Проблемой блочных строений начнут заниматься не раньше 2015 года.

Сносить дешевле, чем переделывать. Инвестору это выгодно только в очень престижных районах. Поэтому те, кто захотят вернуться в свое «отреконструированное» жилище, должны будут приплатить. По 150-400 долларов за квадратный метр.

Потом выяснилось, что инвесторы не бегут наперегонки выпрашивать у мэрии контракты на пятиэтажки. Чтобы оправдать расходы на снос, вывоз старого дома, переселение его жителей, необходимо построить вместо 1 квадратного метра «хрущевки» 2,5 квадратного метра «лужковки». А для того, чтобы заработать на этом, строить надо в три раза большие площади. Это - без учета взяток чиновникам.

Пришлось, чтобы уж совсем в грязь лицом не ударить, выделять средства на программу расселения пятиэтажек из городского бюджета, раздавать госзаказы. С чем это у нас связано - известное дело. Одно только непонятно - сегодня за «социальных новоселов» платят все жители столицы своими налогами. Но кто даст гарантии, что когда истечет срок годности девяти-, двенадцатиэтажек, построенных в те же 60-70-е года, у города найдутся средства на решение их проблем?

Ежегодно чиновники мэрии рапортуют о перевыполненных планах по переселению из пятиэтажек. Но цифры - вещь упрямая. Особенно, когда не сходятся. Всего снести обязались 6 млн квадратных метров пятиэтажек, расселить 120 тысяч семей. А в год расселяют по 10-15 тысяч (в 2000 - 10 000, в 2001 - 13 000, в 2002 - 15 872). Нетрудно подсчитать - до 2005 года не успеют.

В середине 2002 года Юрий Лужков вдруг обнаружил, что годовой план по сносу пятиэтажек московские строители выполнили только на 30%, квартир для переселенцев из них построили только 28,5 %. Главный столичный строитель Ресин испугался, подтянул резервы.

А в марте 2003 года Лужков, Шанцев и Ресин опять поссорились. Мэру подсунули фотографии новосторойки, сооруженной в авральном режиме для жителей снесенных пятиэтажек. В этом доме текут и швы, и кровля, не работает электричество. После скандала было принято постановление, обязавшее всех строителей муниципального жилья в течение 10 лет после сдачи объекта в эксплуатацию бесплатно замазывать разошедшиеся швы и прохудившиеся крыши. Но тем, кто живет в таких домах, от этого не легче: десять лет пролетят - не заметишь. А дом как был бракованным, так бракованным и останется.

Несмотря на авральные усилия строителей по окрику мэра, программу все равно пришлось продлить до 2010 года. Для этого необходимо сносить ежегодно по 700 тысяч квадратных метров пятиэтажек, строить для переселенцев из них по 1 млн квадратных метров нового жилья.

Если бы с задачами этими справлялись, вряд ли бы вице-мэр Москвы заявил, что снос и реконструкцию пятиэтажек вообще пора заморозить.

Из переписки

Москвичи пересказывают друг другу, как вместо одной квартиры в пятиэтажке кто-то из дальних знакомых получил три...

Но вот что можно по поводу этих легенд прочитать на сайте Южной окружной справочной системы.

Ходишина Татьяна Владимировна спрашивает, какую квартиру ей, ее бабушке и сыну дадут вместо 38-метровой в сносимой пятиэтажке. Вот что отвечает ей заместитель префекта С.В.Бородычев: «В соответствии с приложением к Постановлению Правительства Москвы о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений при переселении граждан, собственнику, освобождающему жилое помещение, предоставляется равноценное по стоимости благоустроенное жилое помещение. Так как вы с бабушкой Демидовой Ю.И. имеете на праве собственности однокомнатную квартиру, Вам будет предоставлена в собственность однокомнатная квартира с предоставлением права проживания в квартире сыну Ходишину Н.Ю.».

А все дело в том, что по федеральному закону прав у собственников жилья немного - ровно на стоимость их квартиры. Московские власти же приняли постановления, в которых пообещали, что коренные горожане при переселении ничего не потеряют - и в районе своем останутся, и дополнительные метры смогут получить. Только произойдет это или нет - зависит от милости чиновника, который «вами занимается».

А он, чиновник, с переселенцами не церемонится. В 2002 году в суд было направлено префектурами 845 исков о насильном переселении граждан, не желавших «освобождать территорию». Суд удовлетворил только 312 из них.

Кто мы - собственники или заложники приватизированных квартир?

Дома, построенные при социализме, не вечны. Некоторые из них в ближайшее время начнут сыпаться нам на голову. А средств, чтобы купить новые, нет. По уровню доходов населения Россия занимает 62-е место в мире после Болгарии и Малайзии. А вот по ценам на коммерческую недвижимость входит в первую пятерку.

По законам рынка, если ваш дом пришел в негодность, вы должны построить себе новый. Во всем цивилизованном мире под это можно получить долгосрочный льготный кредит и освобождение от налогов. Россиянам такие радости пока не светят.

Хотя председатель Госстроя Николай Кошман уверен: впредь квартиры даже очередникам надо предоставлять только с доплатой. «Граждане способны расплатиться за новые квартиры», - считают эксперты Госстроя. Граждан какой страны они имеют в виду, непонятно. Сумма доплат, признал начальник управления информации Госстроя Александр Суворов, получается солидная, но никто не будет требовать вперед и сразу. Квартиру можно будет оплатить с помощью ипотечного кредитования или государственных жилищных сертификатов в течение трех-четырех лет. Кроме того, за квартиру в сносимой пятиэтажке будет выплачиваться компенсация, которая пойдет на оплату нового жилья. По расчетам БТИ, естественно.

Похоже, в недалеком будущем большинство граждан страны опять из собственников превратятся в арендаторов жилья у государства. И вряд ли условия этой аренды будут социально адаптированными.