Эра доильных автоматов
9 Апреля 2008

• Версия для печати

Товарищество собственников жилья – это совсем не то, что вы думаете. Собственники тут ни при чем, тут орудуют застройщики, которые успешно покрывают свои «непредвиденные расходы» за счет собственников. ТСЖ – это доильный автомат современного типа.

«Ближняя дача» - так называется один из пафосных жилищных проектов, уютно расположившийся на Староволынской улице, 15, напротив Волынской больницы Управления делами президента. Чужие здесь не ходят. Строгие охранники пропускают и жильцов и гостей по списку. Забор, пропускная система, рядом – частная школа, большая спортивная площадка при ней. Свежий воздух. Бассейн, минимаркет, бар, но все пока в проекте и в рекламе на сайте. Фонтан (пока не работает). Заплатили за этот рай люди бизнеса, но дом построен на земле Администрации президента, и поэтому один корпус, самый большой, 15-этажный, приготовлен для работников АП. Он пока не заселен. Не все жильцы знают друга друга лично, но зато ходят многочисленные легенды. Например, говорят, что в этом жилом комплексе купили себе квартиры некоторые известные политические фигуры, но их собственность притаилась под укромными псевдонимами риелтерских контор. Пока будущие жильцы корпуса Администрации президента еще предвкушают радости жизни на свежем воздухе, коммерческие жильцы уже по полной программе огребают радости капитализма. Ну, например, тех жильцов, кто имеет задолженности по оплате бесконечно разросшихся в ценовом отношении услуг, - попросту не впускают на территорию комплекса. Приехал ночью неплательщик в свою уютную квартирку - ночуй под кустом. Это реальность богатого дома, которым управляет эксплуатационная компания, а не добродушный советский ЖЭК. Жильцы здесь никто. Лишь немногие из них успели оформить жилье в собственность и вступить в Товарищество собственников жилья. В нашей стране все происходит медленно.

Пока что здесь орудует эксплуатационная компания «ЗАО Промтехно АГ». Она и нанимает подрядчиков для выполнения всяческих работ. В сущности, она просто посредник. И за свои услуги она выставляет счет в 22 млн рублей в год. Обслуживание одного машиноместа стоит 2100 рублей в месяц. Хотя чего там обслуживать? Подмести пол?

Комплекс "Ближняя дача" - за забором, чужие здесь не ходят

А строила комплекс зданий «Ближняя дача» компания-застройщик «Проминдустрия АГ».

Все эти структуры, имена которых начинаются на «пром», а заканчиваются буквами «А.Г.», аффилированы между собой, что и подчеркивается их именами. Три богатыря: Гулецкий, Ильин и Харченко – работали все вместе застройщиками этого комплекса, а потом равномерно распределили свои усилия по «доению» построенного комплекса. И на данном этапе их главная задача – не только запустить в эксплуатацию весь жилой комплекс, но уже, похоже, без обещанных примбамбасов, но и отнести допущенные при строительстве косяки и убытки строительства за счет собственников жилья.

В двадцать втором веке так будут жить все, кто останется в живых. Это наше будущее, сынок.

Частная школа. Рядом. Удобно

В воскресенье неделю назад в ТСЖ «Ближняя дача» случилось, наконец, общее собрание членов этого самого ТСЖ. Впервые с 2005 года счастливчики, купившие когда-то по сходной цене жилые метры в этом строящемся комплексе, посмотрели в лицо друг другу и тем, кто называется «управляющая компания». На пороге арендованной для собрания близлежащей школы членов ТСЖ и жильцов встречал благообразный и улыбающийся председатель ТСЖ Владимир Петрович Гулецкий. Он был сама любезность. Он еще не знал, что ожидает и его, и двух других главных персонажей этого проекта – гендиректора «Проминдустрии АГ» Александра Ивановича Ильина и начальника «ЗАО Промтехно АГ» Александра Ивановича Харченко. Эти двое вперед не лезли, а притаились в задних рядах зала, там, где стоял стол регистрации.

Когда все собрались и зарегистрировались, выяснилось, что среди собственников жилья только 27 человек являются членами ТСЖ. На собрании зарегистрировались 22 из них. Неплохой кворум. Остальные были «кандидаты в ТСЖ». Остальные еще не осознали важность участия в чужих играх.

Господин Гулецкий зачитывает свой отчет по бумажке. Забегая вперед: отчет признали неудовлетворительным

Выяснилось, что у собственников жилья и у членов их семей к управляющей компании и так называемому ТСЖ накопилось множество вопросов и даже претензий. Да таких тяжелых, что один из членов ТСЖ зачитал вслух текст заявления в прокуратуру и судебного иска в Никулинский суд.

В чем же дело?

А дело в том, что в комплексе «Ближняя дача» обслуживание одного метра жилья стоит 136 рублей. А за обслуживание гаражного места, за которое и так заплачено по 60 тысяч долларов за штуку, - ежемесячно требуют еще 2100 рублей. В то время как в других, тоже не обычных домах, стоимость обслуживания одного метра жилья не превышает 50-ти рублей. Эта дороговизна здешнего обслуживания компанией «Промтехно АГ» вынудила Администрацию президента срочно отказаться от услуг «Промтехно АГ» и повременить с заселением своего корпуса, - требовалось урегулировать вопрос с ценами и найти новую управляющую компанию. Впрочем, Администрация президента в состоянии поставить свой дом на обслуживание в Управление делами АП, где цена за обслуживание метра не выше 30 рублей за квадрат.

Господин Харченко:"Мы строили и управляли только объекты самого высокого класса..."

Конечно, им, богатым, так и поделом! – скажет равнодушный читатель. Но дело в том, что цены от богатых, как зараза, распространяются обычно на всех. Богатые – это полигон, на котором отрабатываются все приемчики отъема денег. Стоит только начать доить богатых, как и бедных прижимают к ногтю. Только богатые отнесут свои убытки за счет бедных, то есть повесят на свой бизнес, а бедные просто сдохнут от напряжения.

С огромным трудом особо активным членам ТСЖ удалось раздобыть перед собранием смету расходов товарищества и разобраться с ее помощью, из чего складывается цена на услуги в этом замечательном жилом комплексе премиум-класса. Но раздобыть смету и разобраться в ней богатые сумели потому, что они умные и энергичные. Бедные же, получив очередной квиток на оплату услуг жилья, видят там все возрастающую сумму в графе «техническое обслуживание» вообще без расшифровки, и молча топают в Сбербанк – платить неизвестно за что. Попробуйте-ка получить в добродушном ДЭЗе расшифровку этой таинственной графы – «техническое обслуживание», и вас безо всякого добродушия пошлют так далеко, что мало не покажется.

"Их разговор". Он всем доволен.

Однако вернемся к «Ближней даче», названной так за непосредственное соседство с последним приютом Сталина – его ближней дачей. Все оказалось очень просто. В процессе строительства, еще до того, как дома жилого комплекса были приняты госкомиссией, застройщик – «Проминдустрия АГ» дала взаймы почему-то образовавшемуся задолго до окончания срока стройки ТСЖ кредит 8 млн рублей. И теперь должок вешают на жильцов. Жильцы начали бодро упираться и называть образовавшийся должок «мошенничеством».

Один из членов ТСЖ привел с собой юриста, который оказался специалистом в области жилищного права. Юрист оказался очень кстати, потому что, увидев неблагоприятный для себя разворот событий, администрация (Гулецкий, Ильин и Харченко) дали отмашку «своему юристу из ТСЖ», работающему по совместительству и в ЗАО «Промтехно А.Г.», объявить собрание неправомочным из-за низкой явки, отсутствия кворума. Тут-то и пригодился нейтральный специалист в области жилищного права. Он быстро объяснил собравшимся, что собрание вполне правомочно принимать все решения, так как это не собрание жильцов, а собрание членов ТСЖ, а из 27 членов 22 присутствуют – кворум есть.

Вот тут и выступили с задних рядов вперед застройщик Ильин и эксплуатационщик Харченко. Гулецкий оказался просто добродушным плюшевым медведем на фоне этих серьезных людей. Когда собрание пошло по незапланированному ими сценарию, Ильин и Харченко вышли вперед и стали громко говорить, что собравшиеся просто не понимают своего счастья.

Они принялись запугивать собравшихся, что мол, могут вообще бросить их всех на произвол судьбы и ищите-свищите тогда управляющую компанию.

Угроза была весьма резонная.

Неожиданно с места поднялся один из жильцов и, скромно опустив глаза, сказал:

- Кроме этого дома, я имею также недвижимость в печально – известном жилом комплексе «Эдельвейс», и от нас уже сбежали три управляющие компании, и все трое руководителей этих компаний объявлены в федеральный розыск. Так что ваши открытия с кредитами, долгами другу другу эксплуатационщика и застройщика, которые на самом деле почти одно и то же лицо (во всяком случае, аффилированные лица) – это для вас первое неприятное открытие, а я уже получил много подобных боевых крещений…

Этот товарищ рассказал об "Эдельвейсе": "Все три компании, которые управляли "Эдельвейсом", находятся в федеральном розыске"

Но затем этот гражданин из «Эдельвейса» сообщил нечто, что немедленно заинтересовало членов ТСЖ: оплата услуг в «Эдельвейсе» намного ниже, чем в «Ближней даче». Гражданин платил за свои немаленькие апартаменты всего 10 000 в месяц, а не 23 000, как требовали в «Ближней даче».

Этого товарища сразу предложили ввести в правление ТСЖ. Но он благородно отказывался, говоря, что ему ни к чему такая честь.

После его выступления все граждане страшно оживились и предложили обратиться в прокуратуру с требованием провести прокурорскую проверку затрат и сметы на 35 миллионов рублей, которую без постатейной разбивки предъявляет жильцам ТСЖ. Революционные предложения сыпались одно за другим.

Один из членов ТСЖ даже зачитал свой иск в Никулинский суд. В нем содержалось требование вернуть переплату в 22 миллиона рублей и признать смету, предоставленную эксплуатационщиком – ЗАО «Промтехно АГ недействительной. Да что там! Посыпались предложения снять Гулецкого с должности начальника ТСЖ и разогнать к черту Харченко с Ильиным предварительно заставив их вернуть 22 миллиона рублей «переплаты».

Харченко и Ильин, ощутив холодное дыхание прокуратуры, спешно выступили на передний план. Харченко, который возглавляет эксплуатационную фирму «ЗАО Промтехно АГ» сообщил, что всегда обслуживал объекты высшей категории и «такой уникальный объект, как «Ближняя дача» нельзя обслуживать за 20 коппеек». Мол, господа, вы купили недвижимость в элитном комплексе и поэтому не рассчитывайте, что будете платить, как обычные обыватели.

Харченко рассказал, какой чудесный комплекс они построили и какие, на самом деле, несознательные элементы раскупили здесь квартиры. Еще он поделился страшной тайной: 11 млн рублей – это долг ТСЖ, образовавшийся из-за неуплаты жильцами услуг, предоставляемых эксплуатационщиками.

Смета на содержание подземной автостоянки

Из зала с мест в ответ кричали, что вся смета-липовая. Что консъержки получают по 4 тысячи рублей зарплаты, а в смете указано, что их зарплата 12 тысяч. Что Интернета и домофона в домах нет. Что расходы на обслуживание кондиционеров и лифтов превышают все мыслимые нормы, что остекление течет и пропускает воду. И что все документы, регулирующие взаимоотношения между жильцами и ТСЖ, приняты задним числом.

Любопытно вот что: быстро поняв, что остаться вообще без эксплуатационной конторы очень плохо, жильцы «Ближней дачи», независимо от того, являются ли они членами ТСЖ, приняли мобилизационную стойку и решили пока не разгонять показавшихся подозрительными эксплуатационщиков и аффилированных лиц. Они разумно приняли решение поторопиться с оформлением в собственность квартир и вступлением в ТСЖ, потому что ситуация требовала постоянного контроля.

Идея с прокурорской проверкой была общим решением отодвинута ровно на два месяца. Два месяца были даны на исправление товарищам Гулецкому, Харченко и Ильину.

Вместе с тем, вся история с элитным комплексом «Ближняя дача» как две капли воды похожа на другие подобные истории. Вот ее основные штрихи:

- ТСЖ было образовано за два года до окончания строительства и приемки жилого комплекса Госкомиссией;

- В ТСЖ и в правление оной организации вошли дружными рядами те, кто строили жилой комплекс и те, кто его должен эксплуатировать – компания хорошо спелась:

- право обслуживать этот богатый и новый комплекс получила никому не известная компания, утверждающая, что выиграла тендер; жильцы к выбору компании не имели никакого отношения:

- В правление ТСЖ входили все те же: застройщики;

- Смета, составленная вышеперечисленной компанией, не имеет постатейной доказательности;

- Долги, которые неизвестно откуда образовались у комплекса задолго до заселения, повешены на жильцов;

- Часть обещанных услуг в комплексе не предоставляется, хотя плата за них взимается;

- Первое собрание членов ТСЖ состоялось через два года после приемки дома госкомиссией;

И так далее…

При создании этого материала автор опросил многочисленных знакомых, которые недавно приобрели квартиры в новых домах, и получил интересный результат: во всех случаях картина одна и та же – различны только суммы, которые выставляют жильцам.

То есть опыт ТСЖ как доильного аппарата можно считать состоявшимся.

Елена Токарева