Какие документы нужны для продажи участка: перечень и советы специалистов
30 Ноября 2018

• Версия для печати

Сделки с недвижимостью на протяжении многих лет остаются востребованными на рынке. Речь идет в том числе и о купле-продажи земли. Какие документы нужны для продажи участка? Существующие юридические тонкости при осуществлении подобных сделок рассмотрим в этой статье.

Основы популярности сделок по купле-продаже земли

Причины популярности сделок по продаже земли – высокая ликвидность земельных участков и рост экономического благосостояния населения (когда земля приобретается под строительство загородного дома или под расширение бизнеса).

Многие предпочитают инвестировать именно в приобретение земельных участков. Как правило, рыночная стоимость этого ресурса показывает положительную динамику во времени. При покупке участка на территории, включенной в план развития муниципального образования, в котором он расположен, можно ожидать подведения коммуникаций к участку за счет муниципалитета.

От чего зависит востребованность земли

На первом месте в списке того, что нужно, чтобы продать земельный участок, – его выгодное местоположение. Именно от этого фактора зависит цена и вероятность успешного завершения сделки.

Нахождение вблизи отсыпанной дороги, газопровода, канализации, водопровода и тепловых сетей – то, что нужно для продажи земельного участка. Подводить коммуникации за свой счет обойдется дорого. К тому же покупателю предстоит затяжной процесс получения различных согласований и технологическое присоединение к сетям.

Если документы для купли-продажи земельного участка уже включают в себя технические условия на подключение к сетям, это большой плюс. Еще лучше, если коммуникации уже подведены.

Перечень документов для продажи участка, свободного от построек

Рассмотрим, какие документы нужны для продажи участка:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности владельца на землю. Выдается такой документ Росреестром. В нем прописано местоположение и кадастровый номер земельного участка, указаны данные о владельце. Если собственники владеют участком в долях, это также будет отражено в свидетельстве.
2. Кадастровый паспорт или выписка о земельном участке из ЕГРН – в этом документе отражены основные характеристики участка: его площадь, адрес нахождения, указана конфигурация участка и обозначены существующие ограничения на пользование им. Именно в выписке из ЕГРН указывается наличие охранных зон от линий электропередач, которые ограничивают право владельца на застройку участка.

Документы старого образца

Не следует приобретать землю, право владения которой подтверждается свидетельством старого образца. Известно, что документы, выданные до введения в действие современной редакции ЗК РФ, имеют юридическую силу, но будет лучше потребовать у продавца оформить свое право в соответствии с действующими нормами закона.

Перечень документов для продажи земельного участка в обязательном порядке включает в себя актуальные документы на право собственности, о всех необходимых документах читайте на сайте: https://businessman.ru/new-kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html.

Когда не стоит соглашаться на сделку

На практике часто бывает, что предметом соглашения является земельный участок право собственности на который недооформлено. Это означает, что список документов для купли-продажи земельного участка не является полным. Так бывает, когда человек получил предварительное согласование того, что земля будет предоставлена ему. Примером, наглядно иллюстрирующим данную ситуацию, может стать утвержденная муниципалитетом схема расположения участка. В таком случае заявителю нужно будет сделать еще ряд шагов для того, чтобы получить официальный документ о праве собственности на землю.

В некоторых случаях закон запрещает передавать государственную землю в собственность гражданам или фирмам. Это касается сделок по приобретению земли под строительство магазина или станции технического обслуживания. В таких случаях земля берется в аренду, а после возведения объекта ее можно будет выкупить по кадастровой стоимости.

Уступка прав – это не приобретение участка

Важно понимать разницу между приобретением участка в собственность и договором цессии, или уступки прав. Во втором случае арендатор уступает свое право на участок по договору аренды.

Это иная разновидность сделок, в которой также есть свои особенности:

• Во-первых, нужно внимательно смотреть на срок действия договора – бывает так, что человек отдает деньги за уступку права, а срок аренды истекает через месяц. С ним могут расторгнуть договор, и результат сделки сведется к нулю. Если же решение о покупке права цессии принято, а срок договора близится к завершению, то нужно внимательно изучить условия продления такого соглашения и своевременно обратиться в адрес арендодателя с соответствующим заявлением.
• Во-вторых, зачастую право цессии приобретается в надежде на скорый выкуп участка. Условия договора аренды могут в принципе не предусматривать выкуп земельного участка. Нужно узнать, какие документы нужны, чтобы продать землю, и постараться переоформить право в кратчайшие сроки.

В любом случае при оформлении такого рода соглашений нужно заранее изучить все правовые тонкости.

Необходимо ли личное участие в продаже

Здесь все зависит от особенностей ситуации. Можно самому заниматься продажей, размещать рекламные объявления на интернет-ресурсах, выезжать на место с потенциальными покупателями, оформлять сделку и подписывать договор.

Но, к сожалению, данный вариант не всегда возможен. Причин может быть несколько: занятость собственника на работе или его отсутствие в городе, на территории которого будет оформляться сделка.

Можно поручить представление своих интересов юристу или сотруднику риелторского агентства, который хорошо знаком с тем, какие документы нужны для продажи участка. Для этого необходимо будет оформить доверенность у нотариуса и составить с юристом договор на оказание соответствующих услуг.

Продажа земельного участка с объектом недвижимости

Нередко можно встретить объявление о продаже земли с объектом. В данном случае важно понимать, какие документы нужны для продажи земли: помимо перечисленных выше, это документ на право собственности на строение. Если такое свидетельство в наличии, то беспокоиться не о чем. А вот когда объект не достроен, нужно учитывать следующее:

• какой процент застройки завершен на дату покупки;
• получал ли прежний владелец разрешение на строительство объекта, срок действия такого разрешения;
• соответствует ли назначение объекта разрешенному использованию земельного участка.

Если объект возводился без разрешительных документов, то получить на него ввод в эксплуатацию, а тем более оформить право собственности, будет проблематично.

Тонкости приобретения участка с объектом недвижимости

Как правило, продавцы знают, какие документы нужны для продажи участка, они представляют выписку о правах на землю и заверяют покупателя, что достроить и оформить в соответствии с законом объект не составит для них труда.

На практике же покупатель часто сталкивается с ситуацией, когда управление архитектуры местного органа власти отказывается выдать ввод в эксплуатацию объекта. Причиной может быть самовольное возведение или нарушение градостроительных норм. Важно знать, что строить жилой дом можно только по строгим правилам – имеются в виду отступы от границ участка, нормативы размеры дома и вспомогательных построек (баня, сарай и т. д.), а также ряд других параметров.

Оформить право собственности на самовольно возведенную постройку можно только через суд. Выиграть дело получится только при условии отсутствия возражений со стороны органов власти. Однако не стоит забывать о праве муниципалитета обратиться в суд первым с иском о побуждении к сносу самовольно возведенной постройки. Некоторое время назад суды относительно легко давали право собственности на объекты собственникам участков, однако сейчас правоприменительная практика изменилась.

Даже если с виду участок кажется свободным от построек, лучше заказать в БТИ справку об отсутствии на нем строений. Рассмотрим, зачем это может потребоваться при отсутствии видимых признаков наличия на земле объекта.

Бывает так, что прежний собственник снес старый дом, который находился на участке – физически объекта нет, но осталась запись в кадастре недвижимости. Дальше начинается самое интересное: покупатель (он же новый собственник) узнает, что приобрел землю с объектом. Чтобы снять «несуществующий» дом с кадастра, понадобится предоставить в соответствующий орган власти решение собственника о сносе. Однако покупатель участка собственником объекта не является. Он ведь покупал только землю, и это закреплено в договоре купли-продажи. Объект мог принадлежать прежнему собственнику, а мог – его дедушке, который давно почил, а в наследственную массу старый дом не вошел.

Вопросы такого порядка подлежат разрешению через суд. Продолжительная судебная тяжба без гарантии на успех новому владельцу обеспечена.

В заключение следует отметить, что при заключении сделки следует заранее убедиться в отсутствии обременений земельного участка, в том, что в данном случае нет скрытых условий и нюансов, за которые придется расплачиваться временем и финансами.