Миллиардные выводы «Миракса»
2 Марта 2010

• Версия для печати

Деньги российских дольщиков растворяются за рубежом посредством лопнувших международных проектов компании

Пётр Прянишников

Столичные новостройки обеспечат безбедную жизнь за рубежом строителям-олигархам Фото: ИТАР-ТАСС

Долговое бремя заставляет совершать необдуманные поступки даже самых осторожных бизнесменов. К примеру, Сергей Полонский, самый эпатажный из всех российских девелоперов, недавно сообщил читателям своего блога о том, что ему удалось успешно совершить «перезагрузку» компании «Миракс Групп», а также поставить её на путь инновационного развития. Рядовые соинвесторы многочисленных строек «Миракс Групп» восприняли эту новость довольно нервно, начав штурм представительств холдинга. По нашему мнению, «инновации» Полонского и в самом деле выглядят довольно пугающе. Так, к началу нынешнего года некогда крупнейший девелопер заморозил практически все свои строительные объекты. А ряд крайне сомнительных зарубежных сделок холдинга свидетельствует о широкомасштабной «эвакуации» заёмных средств и денег дольщиков.

Сергей Полонский: стройки встали, но ответственности за это мы не несём Фото: ИТАР-ТАСС

Вторая волна кризиса, как и предупреждали эксперты российских деловых изданий, грозит обрушить и без того потрёпанную строительную империю Сергея Полонского. Причём в отличие от прошлогоднего финансового апокалипсиса нынешний катаклизм имеет рукотворную природу. Былые конкуренты холдинга Сергея Полонского благополучно выдержали бурю финансового кризиса, счастливо избежав попадания в кредитную западню. Офисы прочих застройщиков за всё время экономического спада не осаждали толпы обманутых дольщиков. Да и в сомнительных зарубежных проектах они не участвовали. А вот строительному холдингу, пару лет назад присвоившему себе гордое звание «компания номер один», сегодня отчаянно не хватает денег. Минувшей осенью Полонский честно признался в том, что некогда крупнейший застройщик в 2009 году не получил ни одного кредита, а в августе не продал ни одной квартиры. К началу нынешнего года положение группы только ухудшилось: сумма невозвращённых кредитов достигла отметки в 750 млн долларов, а для завершения строительства многочисленных объектов недвижимости девелоперу требовалось привлечь ещё около 1,5 млрд «зелёных». Попытки перекредитоваться неизменно заканчивались неудачей. Мешала испорченная кредитная история. Как заметила по этому поводу газета «Ведомости», сегодня девелопер исправно обслуживает кредит Альфа-банка, который «умеет выбивать долги». Прочим кредиторам приходится проявлять гибкость, выслушивая раз за разом одни и те же обещания. Причём без всякой надежды на возврат денег.

Кредиты часто называют топливом для бизнеса. В случае с «Миракс Групп» заёмные средства служили его фундаментом. По нашему мнению, кризис показал, что денежные потоки «компании номер один» формировались за счёт приёмов, мало отличающихся от комбинаций Сергея Мавроди. Правда, в отличие от владельца прогоревшей «МММ», Сергей Полонский сам стал жертвой неблагоприятных обстоятельств. Изначально его компания ничуть не выделялась среди прочих застройщиков. Всё решил бизнес – стратегия, благодаря которой привлечённые средства попросту не доходили до строек. В результате сегодня без доступа к заёмным средствам холдингу грозит коллапс. Учитывая состояние рынка, кредит сегодня можно привлечь только под залог активов. Но вся собственность девелопера давно уже заложена и перезаложена. А значит, для его владельца остро встаёт вопрос немедленной и скрытной эвакуации средств туда, где их не смогут достать разгневанные кредиторы.

Засада в «Форте Кутузов»

Большие деньги, если верить расхожему выражению, больше всего любят тишину. Правда, факт перемещения крупных сумм всегда вызывает определённый резонанс. В случае с «Миракс Групп» первыми тревогу подняли рядовые соинвесторы так называемой «Кутузовской мили» – одного из наиболее разрекламированных строительных проектов Полонского. Дольщики, обеспокоенные остановкой работ на практически всех стройках «Миракс Групп», начали собственную проверку финансовых схем девелопера. И быстро выяснили, что разветвлённая сеть дочерних фирм холдинга служит ширмой для сбора, «отмывки» и вывода средств частных инвесторов. Инструментом «освоения средств» стал механизм так называемого взаимозачёта кредитов. А раскрыть особенности его применения позволил громкий скандал, разгоревшийся после коллективного обращения в суд соинвесторов строительства элитного жилого комплекса «Форт Кутузов».

Квартиры в новых домах «Кутузовской мили», выросших на территории района Фили-Давыдково Западного административного округа Москвы, были распроданы ещё на стадии строительства одной из крупнейших «дочек» холдинга – фирмой «Аванта». Схема реализации изначально выглядела подозрительно. Как сообщают посетители форума Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, продавцом квартир «Форта Кутузов» выступала «Миракс Групп», а договоры клиенты заключали с ООО «Аванта». Как писала ранее газета «Известия», «...по такому договору инвестор не становится собственником жилья – документ лишь даёт ему право на заключение основного договора купли-продажи в неопределённом будущем. По идее, пресловутый договор должен быть заключён в срок до 1 января 2011 года. Тем не менее «Аванта» в одностороннем порядке имеет право изменить сроки сдачи объекта, о чём должна уведомить соинвестора в письменном виде. А срок заключения основного договора, в случае если он не будет подписан до 1 января 2011 года, автоматически считается продлённым на один год».

В результате квартир соинвесторы так и не получили. На протяжении всего 2009 года объект находился в замороженном состоянии, поэтому компания «ФЦСР», владевшая правом на застройку участка, предпочла начать процедуру расторжения договора с «Авантой». В итоге многочисленная армия обманутых дольщиков в самом ближайшем будущем может пополниться за счёт несостоявшихся владельцев престижных квартир «Кутузовской мили». Дело в том, что по закону компания «ФЦСР» при расторжении договора получает право истребовать в собственность все объекты, возведённые «Авантой» на своём участке, с условием компенсации средств, израсходованных на строительство. При этом застройщик не будет нести ответственность перед частными соинвесторами. Как мы считаем, вернуть свои деньги они смогут только в суде, добившись банкротства «Аванты». Правда, даже в этом случае компания вряд ли сможет рассчитаться с дольщиками. Дело в том, что долговое бремя дочерней структуры «Миракс Групп» достигло сумы в 750 млн долларов. А средства, собранные с доверчивых соинвесторов строительства «Форта Кутузов», давно розданы в качестве кредитов другим структурам холдинга. Дальнейшую судьбу денег можно было проследить по многочисленным газетным публикациям. Как вскоре выяснилось, дольщики «Кутузовской мили», сами того не зная, профинансировали экспансию «Миракс Групп» на международном рынке недвижимости. Причём в каждом зарубежном проекте холдинга как в зеркале отразилась судьба злополучного «Форта Кутузов».

Дело турецкоподданного

В структуре любого крупного коммерческого предприятия есть отделы, считающиеся «элитными» и «особыми». Работающие в них менеджеры, как правило, принадлежат к разряду «топов» и редко появляются на публике. В тиши своих кабинетов управленческий спецназ решает стратегические задачи. Обычно речь идёт о планах завоевания рынка, «работе» с конкурентами и непростых взаимоотношениях с государством. В «Миракс Групп» тоже есть свой «особый отдел», который правильнее было бы назвать «международным» или «закупочным». Курирует это направление Максим Темников, один из миноритарных акционеров холдинга. А непосредственной работой, результаты которой можно отследить по цепочке международных скандалов, занимаются люди, хорошо известные западным правоохранительным органам. Свою репутацию они заслужили до своего трудоустройства в холдинге. Но именно здесь их деятельность приобрела эпический международный размах.

Конечно, не всякая хорошая покупка должна экономить деньги. Иногда за престиж и качество приходится переплачивать. Тем не менее приобретение Сергеем Полонским три года назад отеля Sungate Port Royal в турецком курортном местечке Кемер за 370 млн евро вызвало настоящий переполох среди представителей тамошнего риелторского сообщества. По всем объективным показателям цена этого объекта недвижимости была завышена в разы. К тому же вопреки сложившейся традиции российский бизнесмен предпочёл заплатить прежнему владельцу отеля господину Мехмету Нури Геликбагу большую часть суммы «живыми» деньгами. Кредит, полученный Сергеем Полонским в турецком банке Vakif под залог самого отеля, составил только 150 млн евро. Правда, условия займа были довольно жёсткими.

Дальнейшие события показали, что странные условия покупки вряд ли стали результатом случайного стечения обстоятельств. Управлять отелем Полонский не стал. Равно, как и платить по кредиту. В начале 2009-го он допустил технический дефолт по платежу банку Vakif. А ещё через год эпатажный девелопер с лёгким смущением заявил, что ему удалось продать бесполезный отель за 12,5 млн евро. Щедрым покупателем стал всё тот же Мехмет Нури Геликбаг. Куда исчезли сотни миллионов, отданных за отель в 2007 году, Полонский не объяснил. Да и зачем?

Туман лондонских миллионов

Это сапёр ошибается один раз. Богатый человек может допускать роковые промашки хоть каждый день. Через год после странной покупки турецкого отеля недоброжелатели Сергея Полонского получили новую тему для пересудов. Летом 2008 года владелец «Миракс Групп» торжественно объявил о новом масштабном проекте в Лондоне. Как и в российской столице, на берегах Темзы Полонский собрался соорудить небоскрёб, а потому его компания приобрела 50-процентную долю в проекте Beetham Tower у английского девелопера Beetham Organization. Сделка обошлась Полонскому в 60 млн фунтов, что составляет примерно 118 млн долларов. Согласно проекту высотное 52-этажное здание общей площадью около 100 тыс. квадратных метров должно было встать неподалёку от королевского Тауэра, позволяя двору её величества наблюдать за жизнью «многофункционального комплекса с гостиничной и торгово-развлекательной частями и апартаментами».

Себестоимость проекта составляла около 0,5 млрд фунтов стерлингов. Чтобы отбить эти расходы, девелоперы должны были продавать апартаменты по безумной даже для Лондона цене в 30 тыс. фунтов за квадратный метр. Полонский, казалось, уже был готов считать барыши, как грянул вполне предсказуемый скандал. Строить высотку Beetham Organization Limited в разгар кризиса местные девелоперы посчитали делом нецелесообразным. Доля Полонского, как и в случае с турецкой гостиницей, досталась банкам в счёт залога по кредиту, который российский бизнесмен брал под бумажный проект. Тем же кредитным учреждениям достались и 10 млн фунтов, которые владелец «Миракс Групп» занял для финансирования проекта реконструкции старинных вилл Cornwall Terrace в историческом центре Лондона. Против затеи, как и ожидалось, выступила местная общественность.

Деньги Полонскому по понятным причинам никто из британцев не вернул. Впрочем, в отличие от обманутых дольщиков «Форта Кутузов» бизнесмен и не думал устраивать митинги протеста. Напротив, подсчитав убытки от двух лондонских затей, он немедленно вложился в мегапроект горнолыжного курорта Aminona-Est в одном из кантонов Швейцарии. Новое увлечение стоило девелоперу 50 млн евро. Правда, дальше выпуска буклетов дело не продвинулось. Реализации проекта помешали экологи из Всемирного фонда дикой природы и Фонда защиты и обустройства ландшафта, обратившиеся в совет швейцарского кантона Вале с ходатайством о запрете строительства. Помимо прочего, защитники природы упрекнули главу «Миракс Групп» в расточительности и явной экономической нецелесообразности проекта. Полонский ответил гордым молчанием. Деньги были списаны по статье безвозвратных убытков. Действительно, на фоне потерь, которые холдинг понёс в Черногории, провалив проект строительства города-клуба Astra Montenegro стоимостью в 200 млн, инцидент в Швейцарии кажется сущим пустяком.

Опытные переводчики денег

Может быть, другой бизнесмен от всех этих неприятностей и впал бы в депрессию – Полонский, напротив, хранил ледяное спокойствие. Трудно сказать, как он объяснил серию скандальных провалов своим друзьям и близким. А вот перед акционерами «Миракс Групп» ему отчитываться не пришлось. По официальной версии, в Лондоне, Кемере, Швейцарии и Черногории он терял собственные, «карманные» деньги, а не средства холдинга. А за свой счёт экспериментировать на рынке недвижимости может каждый. Действительно, разве не имеет человек право на оплошность? Правда, поверить в легкомыслие одного из самых удачливых девелоперов эпохи стабилизации мешает сразу несколько обстоятельств.

Прежде всего обращает на себя внимание тот факт, что все зарубежные проекты Сергея Полонского похожи друг друга как близнецы. Вначале – мощный, звучный пиар и громкие названия. Затем – утверждение несоразмерно огромного бюджета, завышенная стоимость оформления документации и земельных участков. И – абсолютный ноль на выходе. Люди с репутацией такой бизнес обходят стороной. Тем не менее каждую из затей Полонского курировал его ближайший партнёр, координатор большинства зарубежных проектов «Миракс Групп» Максим Темников. А непосредственным «растворением денег» занимались менеджеры, чья репутация не выдерживает ровным счётом никакой критики.

К примеру, партнёром Темникова и Полонского в проекте постройки швейцарского горнолыжного курорта был некий Владимир Маракуца, начавший свою карьеру предпринимателя с крупного, даже по масштабам России, мошенничества. А именно в далёком уже 1996 году будущий девелопер продавал на улицах Москвы фальшивые путёвки в некогда всесоюзный пионерлагерь «Артек». Торговля шла бойко, а потому вчерашний харьковчанин в короткое время смог заработать на доверчивых родителях московских школьников около 5 тыс. долларов. Деньги Маракуца вкладывал с умом, в акции сырьедобывающих компаний. Правда, в 1997 году удача подвела начинающего инвестора. Маракуца, приняв участие в истории с попыткой хищения акций «Транснефти», едва не попался, а потому был вынужден срочно отбыть на родину. Карающая рука правосудия настигла его только в 2001 году. Впрочем, после недолгой отсидки он был отпущен на свободу, а потому смог поучаствовать в рейдерском налёте на компанию «Русагрокапитал».

Другой сотрудник господина Темникова, подданный США Феликс Сатер, как сообщала газета The New York Times, имеет не менее впечатляющую биографию. Карьера этого менеджера, начинавшего биржевым брокером, сделала резкий поворот в 1993 году, когда его посадили в тюрьму за драку с нанесением увечий в одном из американских баров. Отсидка повлияла на скромного интеллигента Сатера самым неожиданным образом. Не выходя из камеры, он завёл связи с мафией, ЦРУ и влиятельными кругами из числа руководства бывших советских республик. Больше Феликс в барах не дрался. Второй раз в поле зрения полиции он попал при попытке приобрести российские зенитные ракеты в одной из стран Средней Азии. А в 1998 году его заподозрили в создании мошеннической схемы среди биржевых игроков, которая позволила ему увести около 40 млн долларов. В девелопмент Сатер попал в начале 2000-х годов, познакомившись с Сергеем Полонским и его партнёрами. Уголовное прошлое коллеги россиян не смутило. Куда важнее была деловая хватка бывшего нью-йоркского брокера.

Слив денежной массы

По нашему мнению, самый нелепый из всех зарубежных проектов Полонского благодаря стараниям его полукриминальных менеджеров отмечен печатью тонкого артистизма. В сухих строчках финансовых отчётов тоже заметны искры таланта господина Маракуцы и мистера Сатера. Так, согласно официальной информации, в 2006–2008 годах «Миракс Групп» получила до 1,3 млрд долларов чистой прибыли. Однако уже к весне 2009 года долг компании достиг суммы в 400 млн долларов, а потом фактически удвоился, составив к началу августа 750 млн «зелёных». Соотнеся размер долга с общими потерями Полонского на западном рынке недвижимости, можно предположить, что сотни миллионов долларов «карманных» денег бизнесмена, бесцельно потраченных на неэффективные проекты, могут являться средствами холдинга.

Да и откуда могут взяться «личные» деньги, если бизнес у компании один, а все средства являются либо кредитами, взятыми под постройку жилья, либо деньгами дольщиков? Впрочем, и многомиллионный долг «Миракс Групп» в этом свете выглядит довольно искусственным явлением. Определить истинное происхождение кредитного бремени могут только правоохранительные органы. Тем не менее характер зарубежных сделок Полонского позволяет сделать далеко идущие предположения.

Российский бизнес не зря сравнивают с джунглями. Наивные здесь не выживают. Зато каждый предприниматель прекрасно знаком с юридической терминологией. Есть такой термин – «фиктивная операция». Покупка и последующая перепродажа гостиницы Sungate Port Royal с 20-кратным дисконтом полностью подпадает под это определение. Схема при всей своей незамысловатости с точки зрения закона практически не имеет изъянов. Но, по нашему мнению, нельзя даже предположить, что совершеннолетний турок всерьёз поверил в саму возможность заработать за три года сотни миллионов евро на перепродаже одного и того же отеля. И уж совсем невероятен приступ подобной филантропии со стороны Сергея Полонского, продавшего отель за одну двадцатую часть его первоначальной цены.

Наверное, сегодня уже не так важно, где именно осела разница между ценой покупки и выручкой от продажи. Зато перспектива продолжения этих «убыточных» операций приобретает для российского государства принципиальное значение. Деньги, оседающие на счетах зарубежных контрагентов Полонского, помимо своей номинальной стоимости имеют социальное измерение. Как известно, сегодня «Миракс Групп» практически лишена доступа к банковским кредитам. А значит, свои скандальные проекты на западном рынке недвижимости владелец холдинга может финансировать только за счёт денег рядовых дольщиков ещё не построенного жилья. Но и этот источник средств скоро пересохнет.

Скандал с фирмой «Аванта» вряд ли позволит и впредь эксплуатировать частных инвесторов, выводя их деньги и закладывая купленное ими жильё. «Пирамида», выстроенная владельцем «Компании номер один», может обвалиться в любой момент. Но её создатель в отличие от своего тёзки Мавроди вряд ли окажется в тюремной камере. Трудно сказать, сколько именно миллионов благодаря лопнувшим лондонским, швейцарским и черногорским проектам оказалось на счетах девелопера в зарубежных банках. Но, во всяком случае, на безбедную жизнь и юридическую защиту хватит. Многочисленным кредиторам на память останется только коллекция долговых расписок. А дольщикам будет предоставлено право штурмовать в поисках справедливости кабинеты столичных и федеральных чиновников.

Самая эффективная антикризисная программа формулируется просто: легче предотвратить кризис, чем потом ликвидировать его последствия. Остановить новый скандал, который выведет на улицы российских городов тысячи обманутых соинвесторов жилья, можно только сейчас, до наступления его активной фазы. Конечно, проверив финансовые операции Полонского, правоохранительные органы вряд ли смогут вернуть потерянные миллионы. Денег в «Миракс Групп» практически не осталось. Но ещё можно выявить каналы, по которым уходят за рубеж деньги. Времени на самом деле осталось немного. Судя по масштабам утечки средств, уже через три-четыре месяца руководство правоохранительных органов будет оправдываться перед главой государства, отчитываясь о ходе поиска пропавших капиталов. А нынешний владелец холдинга со свойственным ему грубоватым остроумием – комментировать эти поиски из-за рубежа.