Не продается и не покупается
29 Мая 2017

• Версия для печати

В поправках ко второму чтению законопроекта о реновации жителям предоставлено право выбора равнозначной или равноценной квартиры, денежной или натуральной компенсации. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ земля под многоквартирными домами, которая входит в состав общего имущества дома, как и вся придомовая территория, принадлежит собственникам квартир и нежилых помещений в этих зданиях по праву общей долевой собственности.

На пресс-конференции 19 мая, посвященной поправкам в законопроект, председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская призвала всех москвичей «озаботиться поставить на кадастровый учет земельные участки» под домом. По ее словам, если москвич захочет получить денежную компенсацию, в нее будет включена не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и доля в праве на общее имущество, в том числе земельный участок.

Выгоды очевидны, поскольку собственность на землю под зданием, естественно, повышает стоимость квартир. Кроме того, в случае сноса собственники помещений сохраняют общую долевую собственность на участок под домом и полную свободу им распоряжаться — его можно инвестировать в новое строительство. А при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд собственникам полагается компенсация его полной рыночной стоимости или предоставление в собственность аналогичного участка.

Единственный важный нюанс: для того чтобы оформить право собственности на землю, необходимо сформировать и поставить участок на кадастровый учет.

Именно это и призвала сделать Галина Хованская.

Впрочем, некоторые граждане озаботились этим вопросом задолго до всяких призывов. Для Дарьи Пикаловой все началось в октябре 2013 года, когда в один прекрасный день в ее доме появились объявления на подъездах о проведении публичных слушаний по вопросу межевания земли. «Я побежала узнавать, что это за зверь такой, поскольку точно так же, как и люди, которые сейчас столкнулись с реновацией, знать не знала, что это такое. Узнала — ужаснулась»,— рассказывает она.

Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) вынес постановление против России, признав нарушением Европейской конвенции принудительное изъятие земельных участков для госнужд при отсутствии доказательств "неоспоримого общественного интереса".

По проекту межевания придомовая территория сократилась ровно втрое — с 4,5 до 1,5 га земли. Жители, понятно, резко выступили против. И как выяснилось, успешно: проект межевания удалось отклонить. Однако с учетом того, что у дома Дарьи удачное расположение: рядом перекресток, большой участок земли,— жильцы очень волнуются. «Конечно же, реновация усилила опасность того, что этот участок станет лакомым куском для какого-либо инвестора»,— говорит Дарья. И тогда будет уже неважно — частного ли застройщика заинтересует эта земля, или государственный фонд, который предлагают создать власти Москвы: межевание жители опротестовать смогли, но землю в собственность до сих пор не оформили.

Завоевание своей земли

«Земля в Москве не приватизируется и не продается»,— уверена гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. Попытки оформить в собственность столичные земли жестко блокировались еще при бывшем мэре Юрии Лужкове. Хотя бывали и исключения. «Году этак в 2007-м у московского правительства была такая мода: если в доме работала, например, какая-нибудь аптека, то земельный участок — но значительно меньший, чем положено собственникам,— ставился на кадастровый учет для налогообложения этой аптеки»,— рассказывает Пикалова.

Межевать не перемежевать

«У нас декларируется в 36-й статье ЖК РФ, в ГК РФ, что собственники квартир в МКД помимо всего прочего обладают правом общедолевой собственности пропорционально площади квартиры: на лестницы, чердаки, подвалы, включая земельные участки. В советские годы было немыслимо возводить дома в городе без соответствующих землеотводов»,— рассказывает адвокат Сергей Станкевич.

По его словам, сегодня столичные власти не признают эти границы, а в городе с середины нулевых проводят перемежевание земли. «По некоторым кварталам они уже по два и более раз проводились, и каждый раз границы участков меняются необоснованно, естественно, в сторону уменьшения»,— отмечает Станкевич, который много лет занимается вопросами нарушения прав москвичей, связанных с межеванием.

Если бы не перманентный пересмотр границ и постоянное изменение законодательства о кадастровом учете, постановка земельного участка на учет была бы очень простой процедурой.

«По закону это не требует никаких собраний собственников. Конституционный суд еще в 2010 году принял решение, что любой собственник может поставить свой участок на кадастровый учет»,— подчеркивает Дарья Пикалова.

Однако в Москве не все, что просто,— легко. Если земельный участок, ранее учтенный, то есть на него есть документы, все, что нужно,— внести его в кадастр. «Это простая операция, которую может сделать любой собственник,— комментирует Дарья.— И она должна быть элементарной, но становится достаточно сложной в наших реалиях».

По ее словам, основная проблема, с которой сталкиваются собственники,— поиск документов на дом. «Документы эти надежно прячутся. В этом, собственно, и есть вся загвоздка. А если даже ты эти документы находишь, их не признают — где-то не там стоит запятая, где-то чернилами капнули, то, в общем, начинают всячески дело затягивать»,— рассказывает Пикалова.

Реновация без революции

Москва может не получить широкие полномочия по сносу пятиэтажек, которые дает принятый в первом чтении Госдумой законопроект о реновации.

И в подтверждение своих слов приводит статистику многоквартирных домов, земля под которыми поставлена на кадастровый учет в Москве. «Таких не более 1%»,— утверждает Дарья. Сейчас за решение вопроса с постановкой на учет земли под панельной пятиэтажкой в Москве не берутся даже те, кто профессионально занимается этим вопросом. В юридической фирме, куда корреспондент “Ъ” обратилась с такой просьбой, помочь отказались. Но согласились заняться постановкой на учет восьмиэтажной сталинки на Соколе за 450 тыс. руб.

Надо отметить, что все собственники, с кем удалось пообщаться на тему оформления земли под многоквартирным домом, делали межевой план за свой счет. Причем даже когда власти, казалось бы, полностью поддерживают владельцев недвижимости, на все процедуры и согласования у людей уходят годы.